Рынок загородной недвижимости – текущее состояние и прогноз

О ситуации на рынке загородной недвижимости Московской области мы беседуем с Учредителем ГК «Славенка» Кимом В.А.

Владислав Анатольевич, прошли первые полгода с начала 2015 года. Как Вы оцениваете рынок загородной недвижимости за этот период?

Рынок активный. Покупателей на рынке загородной недвижимости много. Это касается как поселков «эконом-класса»,   так и поселков класса «комфорт» и «бизнес». В I полугодии 2015 г. стоимость сделки возросла примерно на 20%. Связываем это с активными продажами, прежде всего, в готовых поселках. Количество обращений в компанию по сравнению с I полугодием 2014 года  не изменилось, оно стабильно. В тоже время стоит отметить, что покупателям требуется больше времени для принятия решения о покупке. Считаю, что, в первую очередь, это связано с нестабильной экономической ситуацией как в мире, так и в стране. Когда курс национальной валюты меняется на 10-15% в месяц – это ненормально, что заставляет покупателей с опаской относиться к совершению крупных сделок. И это касается не только недвижимости.  К примеру, на автомобильном рынке это тоже присутствует. 

Сказывается ли на работе Вашей компании нестабильная экономическая ситуация в стране и в мире?

Конечно сказывается. Обеспокоенность покупателей мне понятна и возвращаясь к экономической ситуации в стране и в мире могу сказать, что если подобная ситуация сохранится, то люди просто привыкнут к ней и перестанут обращать внимание на скачки цен на нефть, национальную валюту. Даже сейчас россияне уже более ориентированы на решение своих житейских и жилищных вопросов и стараются не реагировать на сложившуюся экономическую ситуацию. Несмотря на то, что любой рынок недвижимости любит штиль, сделки, связанные с недвижимостью в ближайшее время вернутся к стабильным объемам.

Владислав Анатольевич, какими Вы видите ближайшие перспективы развития рынка недвижимости? По возможности, оцените тенденции рынка на 2016 – 2017 г.

Оценивая текущий спрос на загородную недвижимость, могу с уверенностью сказать, что во 2-м полугодии 2015 года сохранится традиционный рост по сравнению с 1-м полугодием. Меньшее количество выходных и праздничных дней, более стабильные погодные условия, формирование накоплений у покупателей будут способствовать росту спроса на загородную недвижимость во 2-м полугодии 2015 г. Так было всегда. Второе полугодие всегда было богато на сделки.

Что касается 2016-2017 года, то в этот период общая мировая ценность денежной массы снизится, потому что решением любого экономического кризиса, как в 2008 г., так и в 2015 г., будет являться увеличение денежной массы во всем мире. Поэтому покупателям могу посоветовать не пытаться выиграть на курсе валют и потенциальном росте цен. Если Вы имеете возможность приобрести недвижимость – приобретайте. Не сомневайтесь в правильности своего выбора для вложения денежных средств. Покупайте недвижимость, благоустраивайте ее, живите и наслаждайтесь!

Владислав Анатольевич, какие ближайшие планы у ГК Славенка?

В 2014 году мы реализовали 3 поселка – «Новая Владимировка», «Калинка» и «Яблоневый сад 3», что привело к нехватке предложения в сегменте «эконом». Поэтому сейчас мы работаем над развитием новых проектов в Раменском районе Московской области. Например, недавно мы открыли продажи в новом поселке «Монастырское озеро». Также ведутся подготовительные работы по строительству поселков «Калинка 2», «Дружный», 2-й очереди поселка «Яблоневый сад 3» и «Венский лес».

В ближайшее время мы планируем открыть продажи в новых поселках по северо-западному направлению. Открытие нами новых проектов говорит о том, что я вижу рынок загородной недвижимости в Московской области очень перспективным. В частности, спрос на участки в организованных дачных поселках будет только расти. Это касается не только Московской области, но и других регионов, таких как Юг России – города Краснодар и Сочи.

Если касаться только Московской области, почему Вы считаете, что спрос на загородную недвижимость в Московском регионе будет расти?

Во-первых, по причине того, что такой крупный мегаполис как Москва совсем недавно увеличился в размерах в 2 раза, а в долгосрочной перспективе это означает, что и численность населения возрастет в 2 раза, и Москва станет крупнейшей мировой столицей с населением в 20 млн. человек. Такое увеличение численности населения мы увидим в ближайшие 10 лет, а это потенциальные покупатели загородной недвижимости в Московской области.

Во-вторых, в краткосрочной и среднесрочной перспективе я вижу увеличение спроса со стороны жителей стран СНГ – Армении, Украины, Грузии, Казахстана, которые приобретают участки для строительства жилых домов.

Еще одной причиной является значительное падение спроса россиян на зарубежную недвижимость из-за политических мотивов, экономической составляющей (увеличение курса иностранной валюты по отношению к рублю). Это также приведет к тому, что все инвестиции как физических, так и юридических лиц будут направлены в Российскую недвижимость.

Также, аналитическим отделом ГК «Славенка» в последнее время замечено снижение темпа вывода на рынок новых коттеджных и дачных поселков, что говорит о нехватке земель для организации жилых комплексов. Все проекты, которые сейчас выходят на рынок – это земли, которые были приобретены еще 5-10 лет назад. Ввиду того, что повысились кадастровая стоимость и земельный налог, держать эти земли в резерве стало невыгодно, но таких земель очень мало. Поэтому по нашим прогнозам новые поселки будут появляться в ближайшие 2-3 года, и на этом количество новых предложений остановится. Это обстоятельство также является причиной, по которой целесообразно приобретать загородную недвижимость в ближайшее время.

Владислав Анатольевич, на сегодняшний день какое направление Московской области Вы считаете наиболее перспективным?

По моему мнению, самым перспективным направлением Московской области является юго-восточное. Связываю это, прежде всего, с историческими изменениями, происходящими в стране.

Ранее, в период 1990-2014 годов, Россия была ориентирована на Европу, все торговые и транспортные пути были ориентированы на Запад, что привело к популярности западного направления, в связи с чем, в свое время было построено замечательное Новорижское шоссе.

Одним из важнейших факторов развития юго-восточного направления является сложившаяся макроэкономическая ситуация. В 2014 году в нашей стране произошли серьезные изменения, прежде всего, это присоединение Крыма и ярко выраженная конфронтация между Россией и Западом, которая не прекратится ни через 10, ни через 20 лет. Поэтому Россия в ближайшие 20 лет и более в своем развитии будет ориентирована на нашего сильного и богатого партнера – Китай.

Развитие Евразийского экономического союза только набирает обороты, но уже сейчас понятно, что это надолго. И транспортная магистраль Минск – Москва – Астана – Пекин сейчас стоит во главе угла. А там, где есть Дорога, там будет и инфраструктура. Поэтому я просто уверен, что в ближайшие 10 лет транспортная пропускная способность Горьковского и Новорязанского шоссе будет увеличена в несколько раз. В подтверждение этих слов выступает договоренность между Москвой и Пекином о строительстве высокоскоростной (400 км/ч) железной дороги.

В масштабе Москвы и Московской области развитие данного направления активно происходит все последнее время. Это уже построенные станция метро «Лермонтовский проспект» и «Котельники». В связи с этим считаю, что развитие городов Котельники и Люберцы до таких размеров как Южное Бутово или Митино с населением 1 млн. жителей произойдет в самые ближайшие годы. Жители этих городов - это потенциальные клиенты на коттеджные и дачные поселки по Новорязанскому направлению. Приведу простой пример: в 2000 году района Южное Бутово не существовало, а дачные участки по Симферопольскому шоссе были сравнимы по цене с Рязанским направлением. Но с расширением района стоимость участков по Симферопольскому направлению выросла и стала минимум в 2 раза выше, чем стоимость участков Рязанского направления. В связи с этим можно сделать вывод, что стоимость земельных участков по Новорязанскому шоссе в ближайшие 5 – 6 лет вырастет в 2 раза. Очевидно, что на сегодняшний момент это наиболее ликвидные участки во всей Московской области.

Владислав Анатольевич, по Вашему мнению, какие еще направления будут популярны?

На мой взгляд, также останутся перспективными западное и северо-западное направления в силу уже сложившейся богатой дорожной инфраструктуры. Отличные скоростные магистрали - Новорижское шоссе и Новое Ленинградское шоссе обеспечат высокую популярность этих направлений.

Какой совет Вы можете дать жителям Москвы и Подмосковья в это непростое время? Стоит ли вкладывать свои накопления в недвижимость?

2015 год можно назвать самым непростым годом на рынке недвижимости Москвы и Московской области. Из-за высоких скачков курса национальной валюты покупатели конечно же находятся в смятении: «что же делать…». Они не могут решить как им лучше поступить: то ли покупать валюту, золото, автомобили, хоть что-то, лишь бы сохранить свои сбережения, то ли положить деньги в банк… И я их прекрасно понимаю. Своим советом хочу нашим покупателям помочь сделать правильный выбор: если вам нужен загородный участок либо другой объект недвижимости – естественно покупайте! Отвечу почему. Отложив покупку участка, строительство дома сейчас, вы не сохраните, а в большей степени потеряете свои сбережения. Мнимая выгода от используемых способов сохранения и преумножения капиталов в действительности не дает желаемого эффекта. Допустим, вы положили деньги в банк под 10 – 20% годовых. Но за это время строительные материалы подорожают на 20 – 30%. Вместе с тем, хорошего, понравившегося вам участка, скорее всего, уже не будет.

Считаю, что к покупке валюты и к сбережению средств в долларах или евро вообще не стоит серьезно относиться, потому что на этом реально зарабатывают лишь единицы. Поэтому рекомендую покупать недвижимость сейчас, пользоваться условиями акций, которые проводит компания и выходить на новые уровни семейного благосостояния.

Владислав Анатольевич, и, наверное, самый волнующий всех вопрос: что же будет с ценами на недвижимость в ближайшей перспективе?

Могу сказать, что за 2015 год сформировался отложенный спрос в объеме 50 % от всего рынка 2015 года. На мой взгляд, существует два варианта развития выхода на рынок недвижимости покупателей, которые отложили покупку на будущее:

1. Прекратятся скачки цен на нефть от 40 до 60 долларов за баррель и, как результат, стабилизируется курс национальной валюты;
2. Покупатели привыкнут к сложившейся нестабильной ситуации.

Полагаю, что развитие пойдет, скорее всего, по второму пути, в связи с чем произойдет увеличение спроса, что позволит рынку недвижимости стабилизироваться. В результате начнется рост цен, который компенсирует стагнацию за период 2014-2015 годов.

Поэтому мой прогноз – это неизбежный рост цен на недвижимость.