Рынок загородной недвижимости Московской области сегодня и завтра

Уважаемые покупатели! ГК «Славенка» предлагает вам ознакомиться со статьей по загородному рынку недвижимости Московской области, подготовленной учредителем ГК «Славенка» Кимом Владиславом Анатольевичем. В статье затронуты такие важные темы как нынешняя ситуация на рынке недвижимости и его дальнейшие перспективы.

После последнего обзора рынка загородной недвижимости прошло 2 года – это 2017 год и почти заканчивается 2018 год. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости в России переживает не лучшие времена – спрос заметно уменьшается. Это касается всех сегментов: от «эконом» класса до «премиум». Покупательская способность снизилась на 10-40%, а в долларовом эквиваленте – в 2 раза. Я сейчас говорю не о том, что недвижимость перестала быть необходимой, а об отсутствии возможности купить. Количество потенциальных покупателей не уменьшилось, я бы даже сказал, что возросло. Это связано, прежде всего, с демографическими изменениями в мире. В такой регион как Москва и Московская область всегда стремились, стремятся и будут стремиться переехать миллионы людей как из России, так и из других стран.         

Нельзя не отметить серьезные преобразования в благоустройстве Московской области и крупномасштабное строительство основных автомагистралей Московской области, что позволило развивать инфраструктуру районов. Покупатели, видя и пользуясь благоустроенной территорией Москвы и Подмосковья, тоже самое хотят найти в загородных объектах – коттеджных и дачных поселках. Но в силу большого количества предложений поиски объекта затягиваются на продолжительное время. Я встречал покупателей, которые занимаются поиском недвижимости 6-8 месяцев. В итоге, все потребители, и которые быстро находят нужный объект, и которые медленно, доводят начатое до конца. По этой причине постепенно уменьшается количество предложений; каждый собственник любого объекта недвижимости подстраивается под рыночную ситуацию с продажами и обязательно находит своего покупателя. Могу сказать, что среди риэлторов есть поговорка: «На каждый объект есть свой покупатель».  И тут же хотелось бы привести цитату Марка Твена, который уже более ста лет назад сказал: «Покупайте землю — ведь её уже больше никто не производит».

Я занимаюсь загородной недвижимостью Москвы с 2004 года и в это же время развивал поселок по Калужскому шоссе, на расстоянии около 20 км от МКАД. В тот период рынок загородной недвижимости только зарождался и если оглянуться назад, то понимаешь, что прошло, не так много времени. А вообще, рынку недвижимости Подмосковья – 15 лет. Свое становление он начал с выкупа колхозных паев, которые были даны их сотрудникам в 2002-2003 годах. Надо сказать, что за эти 15 лет произошел стремительный рост построенных и строящихся объектов, их качества. И все это несмотря на два кризиса, которые охватили нашу страну в 2008 и 2014 годах.

Могу с уверенностью сказать, что на рынке недвижимости как такового кризиса и не было, загородную недвижимость все равно покупали и будут покупать. Мое мнение такое: если поселок построен, введены в эксплуатацию все запроектированные инженерные сети, то такой объект обречен быть проданным. Но, к сожалению, в связи с ограниченным количеством свободных денег и невысокой покупательской способностью, застройщики сегодня, в том числе, и мы, не хотим инвестировать в дорогостоящие объекты, которые обеспечивают жилые комплексы центральными коммуникациями. Это дорого и возврат вложенных средств не имеет горизонта. Также стоит отметить, что современные инженерные системы для жилых домов, работающие в автономном режиме, вышли на принципиально новый уровень качества и не идут в сравнение с теми, что были 10 лет назад. Таким образом, сейчас, пробурив скважину или установив септик, собственник забывает об их существовании минимум на год, т.к. раз в год требуется профилактика любых инженерных систем.

Все эти факторы, конечно же, приводят к строительству поселков «эконом» и «комфорт» класса, которые обеспечены прекрасными подъездными путями, внутрипоселковыми дорогами, электричеством и магистральным газом. Здесь стоит отметить заслуги Правительства РФ, благодаря которому всего за 550 рублей каждый собственник земельного участка может гарантированно получить 15 квт выделенной электрической мощности.

Уже сейчас я с уверенностью могу сказать, что те поселки «бизнес» класса, которые обладают центральными коммуникациями, через год, два, максимум 3 года уйдут с рынка, т.к. в каждом из них на сегодняшний день осталось 30-40 непроданных участков. Лучшие компании продадут этот объем за год, худшие – за три.

Проводя анализ рынка загородной недвижимости, мне хотелось бы несколько слов сказать о ГК «СЛАВЕНКА», о новых проектах и планах на будущее. В 2018 году наша компания открыла продажи в двух новых поселках - это «Троицкая застава» (Ленинградское шоссе, 66 км) и «Крутой берег» (Новорижское шоссе, 63 км). В каждом из этих поселков чуть менее 100 участков для реализации. Изначально мы не планировали открывать новые поселки на таком удалении от Москвы и хотели ограничиться расстоянием до 40 км от МКАД на уровне трассы А107. Но удачное расположение, уникальное местоположение толкнули меня на развитие именно этих территорий. Эти поселки находятся в удивительно красивых местах. Владелец загородного дома найдет здесь для себя все, что нужно, а именно: уединенность, красоту мест, лес, водоем, обжитую территорию, богатую инфраструктуру вокруг поселков и прекрасные подъездные пути. Любому покупателю, подбирающему себе участок по этим двум направлениям, рекомендую посетить поселок «Троицкая застава» и «Крутой берег». Уверен, они никого не оставят равнодушными.

Относительно планов на будущее. В 2019 году мы планируем открытие новых поселков в Истринском или в Солнечногорском районе Московской области. Возможно, что в этих поселках будет по 200-400 участков, т.к. знаковый для нашей компании проект «Духанино Парк» (169 участков) в этом году отметил свое трехлетие и уже в следующем году будет успешно реализован. Говоря о «Духанино Парк» нельзя не затронуть тему газификации и на своем примере рассказать покупателям, какой это длительный и дорогостоящий процесс. Мы занимались газификацией «Духанино Парк» 3 года непрерывно и это несмотря на то, что точка подключения находится всего лишь в 24-х метрах от поселка. А потратили мы на это более 20 млн. рублей. Вот, что такое газ! Поэтому всем потенциальным покупателям хотелось бы сказать: если вы планируете приобрести участок в газифицированном поселке, то вам следует поторопиться. С большой долей вероятности могу сказать, что все новые поселки, как у ГК «СЛАВЕНКА», так и в других компаниях, будут без запланированного газа. Исключением может стать только прохождение действующей газовой магистрали в пределах 100 метров от границы нового поселка, но в данном случае шансы, конечно же, минимальны.   

Если говорить в целом о планах компании на будущее, то я вижу, что мы будем заниматься реализацией доступных поселков с высокой степенью благоустройства. В данном случае доступные не значит дешевые, скорее наоборот, ближе к дорогим. Да, пусть участки будут стоить на 20%-30% дороже, чем в других компаниях, но неоспоримым преимуществом будет действующая круглосуточная охрана и собственная служба эксплуатации.

Чтобы покупателям было понятнее, в чем разница между дешевыми поселками и поселками чуть дороже, я хочу обратить их внимание на рынок загородной недвижимости Раменского района Московской области, там сейчас есть участки стоимостью до 100 т.р. Но организованными эти поселки являются только на бумаге. Покупая участок за 100-150 т.р., владелец участка попадает в мышеловку, т.к. в поселке нет и не будет централизованной охраны, внешнего ограждения, а о действующей службе эксплуатации речь вообще не идет. Поэтому я убежден, что лучше купить участок за 250-300 т.р. в том же районе, но быть уверенным, что даже после продажи последнего участка в поселке он будет обеспечен охраной и профессиональной структурой управления и обслуживания. Также хочу отметить, что еще одним преимуществом покупки участка в благоустроенном поселке является то, что вложенные средства в приобретение участка, строительство дома, хозяйственных построек и пр. денежные средства в размере от 2 до 5 млн. рублей будут оправданы объективной стоимостью этой недвижимости. Собственники всегда смогут выгодно продать такой объект, и им не придется давать скидку в 200-500 т.р. по причинам низкого качества и не благоустроенности общественной территории комплекса. Поэтому мой совет покупателям - не экономить 100-200 т.р., приобретая участки в дешевых поселках, вам это принесет только проблемы и убытки.

Какой совет я могу дать покупателям в нынешней ситуации, когда многие не могут решиться на приобретение по тем или иным причинам. Однозначно покупать. Мое мнение, что рынок загородной недвижимости и дальше будет развиваться, особенно это касается тех поселков, в которых можно жить постоянно. И если у вас покупка привязана к определенному местоположению, наличию конкретных коммуникаций или еще к каким-то критериям, то, естественно, покупайте сейчас. Так вы закрепите за собой участок, отвечающий всем вашим требованиям, и в будущем вам не придется покупать аналогичный объект на вторичном рынке дороже. Удорожание таких объектов понятно. Их владельцы уже поставили забор, сделали планировку участка, возвели какие-то строения. Возможно, все эти улучшения вам и не будут нужны, но в цену такого участка они будут включены.

Желаю всем заинтересованным в загородной недвижимости приобрести объект вашей мечты и выйти на совершенно иной, лучший уровень жизни в совокупности с моральным и эстетическим удовольствием. 

Также хочу поздравить всех Покупателей с наступающим Новым годом и пожелать реализовать свою мечту о загородном доме! Пусть новый 2019 год позволит вам окунуться в такой интересный, красивый, удивительный мир загородной жизни и найти в своем будущем доме более высокий стандарт качества жизни.